Norrskenets nyhetsbrev, feb 2022

Hej!

När detta skrivs börjar våren göra sig påmind, med ett härligt solsken som värmer gott även om snön fortfarande täcker våra gräsmattor och gångstråk.
I denna upplaga av Norrskenets nyhetsbrev ska vi fördjupa oss i andrahandsuthyrningar, vilket inte minst är aktuellt såhär i Rally-tider. Här nedan har vi samlat några vanliga frågor vi ofta stöter på från våra kunder, har du eller din förening mer specifika frågor är ni alltid välkomna att höra av er till oss!

Måste vi som förening tillåta att våra bostadsrättsinnehavare hyr ut sina lägenheter?
Huvudregeln i bostadsrättslagen är att en bostadsrättshavare inte får upplåta sin lägenhet i andra hand utan föreningens samtycke eller hyresnämndens tillstånd, som styrelse bör man alltså vara medveten om att hyresnämnden kan ge tillstånd även om styrelsen inte gör det. Hyresnämnden ska i sin tur ge tillstånd till upplåtelsen om bostadsrättshavaren har ”skäl” för upplåtelsen och föreningen inte har någon befogad anledning att vägra samtycke. Vad ”befogad anledning” är står inte uttryckligen i lagen men det kan röra sig om att lägenheten redan har varit uthyrd under lång period (flera år) eller att föreningens stadgar stipulerar att de boende ska ha en viss ålder.  

Generellt är reglerna alltså relativt generösa för den som vill hyra ut sin bostadsrätt, men att köpa en bostadsrätt enbart i syfte att hyra ut den har inte ansetts som ett tillräckligt skäl, liksom om föreningen är liten och bara har några få lägenheter, då påverkas möjligheterna att engagera en styrelse om flertalet lägenheter hyrs ut i andra hand.

Kommunen äger ett antal lägenheter i vår förening, vad gäller där?
När juridiska personer, oavsett om det är en kommun eller ett företag, äger en lägenhet får man anta att lägenheten skall hyras ut i andra hand och de behöver således inte ange något skäl för att hyra ut lägenheten. Däremot måste de i vanlig ordning ansöka och om lägenheten avses användas som övernattningslägenhet för flertalet personer kan föreningen säga nej till uthyrningen.

Vad gäller för AirBnB?
Generellt behöver bostadsrättsinnehavarna inget tillstånd för att ta in inneboende, så om de bor kvar i lägenheten står det dem fritt att ta in gäster via AirBnb och andra uthyrningstjänster. Det finns inte heller någon bestämmelse i bostadsrättslagen som uttryckligen säger att Airbnb eller korttidsuthyrningar är förbjudna, däremot ska bostadsrättsinnehavaren söka tillstånd för varje uthyrning och är det en kommersiell ”hotellverksamhet” som bedrivs behöver ni som förening inte lämna ert godkännande.

Vi har ett antal hyresrätter i vår förening, är det andra regler för dem?  
I princip gäller samma regler som vid uthyrning av en bostadsrätt, alltså att den som vill hyra ut måste ha föreningens godkännande men det ställs lite högre krav än vid uthyrning av bostadsrätter, vid uthyrning av hyresrätt krävs att kontraktsinnehavaren har  ”beaktansvärda skäl”, det kan vara provboende med sambo, studier eller arbete på annan ort eller annan förändring av livssituationen. Dock bör det röra sig om ett tillfälligt förhållande, ett nytt arbete på annan ort är således inget skäl då man får anta att det är en permanent lösning, till skillnad från en tillfällig stationering på annan ort. Även i detta fall är det lämpligt att tidsbegränsa uthyrningen, börja med 12 månader.
Tänk också på att den som hyr i andra hand kan aldrig få besittningsskydd gentemot er som fastighetsägare.

Får vi som förening ta ut en avgift?
Ja, det får ni göra men tänk på att det i så fall måste finnas inskrivet i stadgarna, och att avgiften får vara högst 10% av prisbasbeloppet per år.

Om den som hyr lägenheten stör, vad gör vi då?
Kontakta omgående bostadsrättsinnehavaren, även om lägenheten är uthyrd är han eller hon ansvarig för att god ordning råder.

Vilken hyra får bostadsrättsinnehavaren ta ut?
Det kan ni som förening egentligen inte ta ställning till detta då det är mellan den som äger lägenheten och den som hyr, men i Sverige gäller principen om kostnadsbaserad hyra och den får inte vara påtagligt högre än summan av uthyrarens kapitalkostnad och driftskostnad (avgiften till föreningen). Kapitalkostnaden ska beräknas som en skälig årlig avkastningsränta på bostadens marknadsvärde, normalt sett två procent över Riksbankens referensränta. 

Tips
-Tänk på att tidsbegränsa uthyrningen, ett år är en vanlig period, sen ska en ny ansökan göras.
-Uthyrningen bör ske till en namngiven person, som står angiven i ansökan, då kan ni som styrelse inhämta referenser.
-Säkerställ att ni har aktuella uppgifter till bostadsrättsinnehavaren eller dess ombud, om störningar eller andra problem uppstår. 

I nästa nummer ska vi fördjupa oss i störningar, hur ska man agera om någon av grannarna stör? Och vad är egentligen en störning?